買地20多年，蝸牛般的開發(fā)速度，分多次銷售，獲取翻幾十倍的利潤……在土地閑置滿兩年即可收回的政策下，香港有地產(chǎn)開發(fā)商竟以「修改規(guī)劃方案」等各種操作規(guī)避監(jiān)管，待樓價(jià)升至極高位才開售收割巨利。

  內(nèi)地守法的開發(fā)商及普羅購房者對這種「囤地─慢開發(fā)─高溢價(jià)」的經(jīng)營模式非常不滿，認(rèn)為這些「囤地生財(cái)」、規(guī)避監(jiān)管的行徑，赤裸裸收割房產(chǎn)泡沫的紅利，讓老百姓承擔(dān)極高昂的樓價(jià)，消費(fèi)者呼吁政府依法嚴(yán)肅查處。 \大公報(bào)記者王玨、倪巍晨、張聰北京、上海報(bào)道

  近日，位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)的「御翠園」項(xiàng)目推售新一批房源，受到市場關(guān)注。備受關(guān)注的原因，一是該項(xiàng)目最高打七折拋售，更重要的是，該項(xiàng)目已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)賣了20多年，不少購房者慨嘆：「這個(gè)樓盤還沒賣完嗎？」

  1750元地價(jià)與10萬元樓價(jià)

  大公報(bào)記者獲悉，此次御翠園推出房源包括建筑面積約140平方米三房、建筑面積約185平方米三房和聯(lián)排別墅，均價(jià)約9.8萬至10萬元（人民幣，下同）／平方米，但如果付款條件好、交首付時(shí)間短，部分房源可以享受到很大折扣，可低至7萬元／平方米，一些高層單位的總價(jià)最低980萬元起，這個(gè)總價(jià)較去年類似戶型的推盤價(jià)下降近百萬元。

  多位經(jīng)紀(jì)告訴大公報(bào)記者，開發(fā)商當(dāng)年低價(jià)入市，樓盤多年后才開售，利潤十分可觀。 2001年，開發(fā)商以7億元拿下這個(gè)總面積約40萬平方米的北京朝陽姚家園地塊，樓面價(jià)約1750元／平方米。開發(fā)商采取一貫的慢開發(fā)策略：拿地4年后即2005年6月，姚家園地塊才動(dòng)工建設(shè)，當(dāng)年11月一期逸翠園開盤，均價(jià)約0.9萬元／平方米，相比樓面地價(jià)已溢價(jià)不少；2011年，二期御翠尚府均價(jià)漲至2.9萬元／平方米；2019年姚家園地塊正式定名「御翠園」，但一直未開售；2023年，御翠園備案價(jià)約9.07萬至9.97萬元／平方米……20多年間，御翠園的備案價(jià)較樓面地價(jià)上漲超過50倍。

  多位購房者表示，盡管這樓盤現(xiàn)在最高打七折，但在相近價(jià)格下，周邊保利、金茂等房企的第四代住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)更新潮前沿、實(shí)用面積比率更高，御翠園無論是戶型還是園林都顯得老派保守，何況已開發(fā)20多年，不想當(dāng)開發(fā)商收割暴利的「韭菜」：「土地紅利被地產(chǎn)商收割，房價(jià)泡沫的代價(jià)卻要我們承擔(dān)，不厚道！」

  2006年買地2019年始開售

  另一例子是上海普陀真如城市副中心，是繼徐家匯、花木、江灣五角場之后，上海第四個(gè)城市副中心。 2006年12月，真如城市副中心推出A3-A6地塊。地塊標(biāo)書對競買人資格設(shè)置了門檻，即「獨(dú)立競買人或聯(lián)合競買人中至少一家必須是世界500強(qiáng)企業(yè)或其控股子公司，且該企業(yè)必須占聯(lián)合競買投資比例50%及以上」。最終，還是這家香港開發(fā)商以22億元底價(jià)把該地塊收入囊中，折合成交樓面價(jià)每平方米3055元（人民幣，下同）。該地塊地上和地下總建筑面積約114萬平方米，綜合了甲級寫字樓、公寓式辦公樓、酒店、商業(yè)及住宅等。但競買方在競得地塊后并未動(dòng)工，直至2009年4月才舉行開工典禮。

  公開報(bào)道顯示，A4地塊2019年6月開盤，推出住宅產(chǎn)品「領(lǐng)寓」，共1108套房取證均價(jià)每平方米90402元。 2020年4月，A6地塊的348套房開售，均價(jià)為每平方米90724元。有媒體報(bào)道，去年3月這個(gè)被開發(fā)商命名為「高尚領(lǐng)域」的項(xiàng)目傳出「73套住宅房源謀求重新取證」的消息，這些房源均價(jià)每平方米9.8萬元。

  據(jù)了解，香港某頭部房企作為最早進(jìn)入內(nèi)地的港資房企代表，在過去20多年間，憑借「低買高賣」「長周期開發(fā)」等策略，在中國城市化進(jìn)程中攫取巨額土地紅利。在成都，該房企通過分期開發(fā)、拖延施工等手段長期囤地，在政策監(jiān)管的縫隙中，以「修改規(guī)劃方案」為由，規(guī)避土地閑置滿兩年即可收回的政策。相關(guān)樓盤項(xiàng)目2020年轉(zhuǎn)手時(shí)，土地溢價(jià)率達(dá)267%。不僅如此，項(xiàng)目還存在諸多違規(guī)操作，如配套學(xué)校建設(shè)用地被悄悄改成商業(yè)用地等。

  國家明令打擊囤地行為，但該房企項(xiàng)目開發(fā)周期動(dòng)輒十年以上，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，屢屢游走于法規(guī)邊緣，甚至通過「技術(shù)性操作」逃避處罰。在2010年之前，地方政府為吸引港資，往往在土地合同中放寬開發(fā)期限。例如，2005年，有房企在廣東增城拿地203萬平方米，直至2014年才首次開盤，其間未受到實(shí)質(zhì)處罰。

  逃避土地閑置兩年收回政策

  根據(jù)內(nèi)地《閑置土地處置辦法》，閑置滿兩年可無償收回土地使用權(quán)。但該房企通過「分期開發(fā)」、「少量動(dòng)工」等方式，將單一地塊拆分為多期，以「部分開發(fā)」規(guī)避整體收回風(fēng)險(xiǎn)。例如，重慶某項(xiàng)目2007年拿地，宣稱總投資120億元，直至2020年僅完成部分建設(shè)，地塊價(jià)值卻從24.5億元飆升至200億元。

  除上述問題以外，該房企還涉嫌不實(shí)宣傳的問題。例如其在嘉定的項(xiàng)目，在宣傳中夸大配套設(shè)施、規(guī)劃等誤導(dǎo)消費(fèi)者，損害了購房者的權(quán)益。有業(yè)主因此起訴到法院，法院判決認(rèn)為被告虛假宣傳構(gòu)成違約，應(yīng)賠償原告的相關(guān)損失。廣大消費(fèi)者強(qiáng)烈呼吁政府調(diào)查這種不擇手段、唯利是圖的奸商行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。