文/陳昊星
剛剛過去的7月份，中國城市工作密集迎來多輪重要部署，其中城市更新成為高頻詞。
例如，中央城市工作會議指出，城市更新被明確為今后一個時期城市工作的重要抓手；住建部印發了《城市更新規劃編制導則》，城市更新工作不斷由理念引領向系統實踐深化；中央政治局會議30日提出，要高質量開展城市更新。
在城市工作邁入新階段、迎來新要求的背景下，城市更新這一“抓手”該抓哪些重要環節、又該如何精準發力？
從單點改造到整體更新
當下，城市更新成為提升城市品質、優化空間結構、推動高質量發展的關鍵舉措。
中新社國是直通車實地走訪多地發現，各地結合實際情況，積極探索多樣化的更新路徑，逐步實現了從單點改造向整體更新的轉變。
江蘇無錫的火車站南廣場項目通過系統梳理與科學規劃，優化地面與地下通行系統；安徽合肥的駱崗中央公園項目充分利用既有建筑，引入新業態，完善景觀配套，實現了從單一園林綠化空間向復合型城市功能區的升級等。
受城市體量和財政資源所限，一些中小城市選擇以“微更新”的方式推進城市發展。例如，安徽馬鞍山布局“微更新”，打造了115個口袋公園，形成了“馬小白”品牌，讓市民享受“推窗見綠、出門入園”的美好生活。
中國城市發展規劃設計咨詢有限公司首席規劃師楊一帆接受中新社國是直通車采訪時表示，未來城市更新的內涵不再局限于項目驅動，而是應通過“規劃統籌+系統實施”構建全過程、全要素、全空間的系統化更新體系。特別是在《城市更新規劃編制導則》出臺后，城市更新應以“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”為引領，形成完整的規劃實施閉環。
在他看來，當前一些城市的更新工作仍以地塊為單位，呈現出碎片化、系統性不足的問題。下一階段要增強系統性、整體性和協調性，通過建立覆蓋城市層面、片區層面和項目層面的更新規劃體系，落實“先體檢、后更新”的機制，實現從老舊樓宇、老舊小區、基礎設施等地塊內更新和單系統更新，向整體城市空間結構優化、公共服務完善和空間品質提升的系統更新轉變。
重點在盤活存量資源
“十四五”期間，各地通過城市更新推動老舊小區改造、完善基礎設施、提升公共服務水平，實現了從修舊補缺向提質增效的轉變。
住建部數據顯示，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億群眾。自2022年以來，全國每年實施的城市更新項目數量持續保持在6萬個以上，累計投資總額已達萬億級別。
2025年，住建部等部門聚焦城鎮老舊小區改造收官、城中村改造擴圍及社區服務功能補短板三大任務，著力推動城市更新重點領域取得新突破。
展望未來，城市更新將持續釋放強勁發展潛力，展現出廣闊的市場空間。根據東吳證券測算，“十五五”期間城市更新有望實現總投資約4.48萬億元，平均每年將投入接近9000億元，
中國城市規劃設計研究院城市更新分院院長范嗣斌接受中新社國是直通車采訪時表示，未來的城市更新工作重點上要關注存量資源挖潛，培育新的增長動能。
他指出，在保障城市運行安全、改善居民生活條件的基礎上，要特別關注存量資源的再利用，如已有的產業空間、歷史文化街區、公共場所、基礎設施等。通過文化保護、智慧化改造、空間優化、功能復合、共享開放、場景營造等方式，提升這些資源的價值。
同時，還要完善相關政策機制，將資源潛力有效轉化為發展優勢，助力城市功能升級和產業轉型，持續增強城市的活力與動力。
難點在吸引社會資本
2024年，全國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。中研普華產業研究院報告預計，2025年我國城市更新市場規模將突破8.6萬億元，到2030年有望邁入10萬億元級別，成為超級市場。
但多位專家也指出，未來城市更新面臨的主要挑戰仍在于資金籌措。相比依賴土地出讓實現快速回收的傳統模式，城市更新項目回報周期較長，通常需要8至10年才能收回成本。如果僅依靠政府和國有企業的投入，財力終究有限，因此城市更新的可持續推進，離不開社會資本的深度參與。
楊一帆表示，破解社會資本“不愿投、不能投”的問題，關鍵在于建立城市更新的底層經濟邏輯與正向激勵機制。比如，可以通過空間再利用釋放潛在價值，創造新的社會服務與產品，并通過公平的機制將收益合理分配給參與各方，從而實現經濟上的良性循環。
他以老舊小區加裝電梯為例指出，即使是小范圍的改善，對于六十幾平米的戶型，適度增加幾平方米公用甚至使用面積并明確產權，也能帶來資產升值，從而激發居民主動參與更新的積極性。這些在符合新的城市更新標準前提下的“微增容”，并不增加人口，不對公共服務造成壓力，應歸為居住條件改善。在社區層面，這種基于產權保障的機制改革，將會釋放社會主體、居民出資參與城市更新的巨大動能。
楊一帆認為，要實現這一邏輯，核心在于完善資產確權和不動產登記制度。通過落實“地上—地下—地表”空間使用權的分層確權，既能增強自然人和法人對更新空間的產權信心，也為資產活化、作價入股、估值授信、抵押融資等金融操作提供基礎，從而有效撬動社會資本投入城市更新領域。
